Manutenzione antincendio in un immobile in affitto: chi paga cosa

È la telefonata classica di febbraio: è arrivata la fattura della manutenzione degli estintori e degli idranti, e l'inquilino sostiene che tocchi al proprietario mentre il proprietario sostiene il contrario. Conviene separare due domande che nella discussione si sovrappongono sempre: chi ha l'obbligo verso lo Stato, e chi ha l'obbligo verso l'altro contraente. Sono due piani distinti, e solo il primo è deciso dalla legge.

Sul primo piano il quadro è netto e non lascia margini. Il decreto legislativo 9 aprile 2008 n. 81 mette gli obblighi antincendio in capo al datore di lavoro: l'articolo 18 comma 1 lettera t) gli chiede di adottare le misure necessarie ai fini della prevenzione incendi e dell'evacuazione, l'articolo 64 comma 1 lettera e) gli chiede di provvedere affinché gli impianti e i dispositivi di sicurezza destinati alla prevenzione o all'eliminazione dei pericoli siano sottoposti a regolare manutenzione e al controllo del loro funzionamento. Il datore di lavoro è chi esercita l'attività dentro quei muri, non chi li possiede. Sul versante della prevenzione incendi vale la stessa logica: il DPR 1° agosto 2011 n. 151, all'articolo 6, parla di «enti e privati responsabili delle attività» e mette a loro carico il mantenimento in efficienza dei sistemi e il registro; l'articolo 4 dice che la segnalazione certificata di inizio attività si presenta prima dell'esercizio dell'attività, e a presentarla è il titolare.

Esiste una sola eccezione scritta a questa impostazione, ed è pubblica. L'articolo 18 comma 3 del decreto legislativo 81 lascia a carico dell'amministrazione tenuta alla fornitura e alla manutenzione gli obblighi relativi agli interventi strutturali e di manutenzione necessari per assicurare la sicurezza dei locali assegnati in uso a pubbliche amministrazioni o a pubblici uffici, e considera assolti gli obblighi del dirigente con la richiesta di adempimento all'amministrazione competente. Per il privato non c'è nulla di simile. Chi affitta un capannone e ci mette dentro i propri dipendenti non può liberarsi scrivendo una mail al proprietario: quella strada esiste solo nella scuola e nell'ufficio pubblico.

Il secondo piano — chi paga — è quello dove la norma antincendio smette di parlare. Non c'è nessuna disposizione che dica che gli estintori sono del proprietario o che la porta tagliafuoco è del conduttore. La materia torna al contratto di locazione e, in mancanza, al codice civile.

Il codice civile dà quattro appigli. L'articolo 1575 stabilisce che il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento. L'articolo 1576 aggiunge che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. L'articolo 1609 definisce quelle piccole riparazioni come le riparazioni dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito, precisando che in mancanza di patto sono determinate dagli usi locali. L'articolo 1577 impone al conduttore di dare avviso al locatore quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni non a suo carico, e gli consente di eseguire direttamente quelle urgenti, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso.

Sono norme utili ma non risolutive, e vale la pena dire perché. Parlano di riparazioni: rimettere in funzione qualcosa che c'era e si è rotto. Non parlano di adeguamenti normativi, cioè di installare qualcosa che prima non c'era perché una regola tecnica, una prescrizione del Comando o un cambio di attività lo richiedono. Un idrante che perde è una riparazione; una rete di idranti che prima non esisteva non lo è. Su quel confine si concentra la quasi totalità delle liti, e il codice civile non lo traccia per noi. Qui vale la regola di buon senso: dove la norma non decide, decide il contratto, e se il contratto tace decide un giudice qualche anno dopo.

Da cui la parte utile: le quattro righe da mettere nel contratto, prima di firmarlo. La prima dice chi presenta e chi mantiene aggiornata la pratica antincendio, e chi paga il professionista. La seconda dice chi paga la manutenzione periodica dei presidi già esistenti alla consegna, con l'elenco di quei presidi allegato al verbale di consegna: senza l'elenco, fra tre anni non si saprà nemmeno cosa c'era. La terza dice chi paga gli adeguamenti richiesti da nuove norme o da prescrizioni dell'autorità sull'immobile come tale. La quarta, che è quella che salta più spesso, dice chi paga gli adeguamenti resi necessari dall'attività del conduttore.

Quest'ultima ha un aggancio normativo preciso, e conviene conoscerlo perché è il punto in cui il conto diventa grosso. Il DPR 151/2011, all'articolo 4 comma 6, stabilisce che l'obbligo di avviare nuovamente le procedure ricorre quando vi sono modifiche di lavorazione o di strutture, nei casi di nuova destinazione dei locali o di variazioni qualitative e quantitative delle sostanze pericolose esistenti negli stabilimenti o depositi, e ogni qualvolta sopraggiunga una modifica delle condizioni di sicurezza precedentemente accertate. Se l'inquilino cambia merce, alza gli scaffali, aggiunge una lavorazione o installa un serbatoio, ha modificato le condizioni su cui la pratica era stata costruita: la pratica si rifà, e l'ha resa necessaria lui.

Tre annotazioni pratiche chiudono il quadro. Il registro dei controlli previsto dall'Allegato I punto 1 del decreto del Ministro dell'interno 1° settembre 2021 sta dove sta l'attività ed è del datore di lavoro: non lo tiene il proprietario, nemmeno quando è lui a pagare il contratto di manutenzione, e va preteso che i verbali arrivino in sede. La sorveglianza quotidiana definita all'articolo 1 lettera e) dello stesso decreto — i controlli visivi fra due controlli periodici, fatti dai lavoratori normalmente presenti con idonee liste di controllo — è per definizione di chi c'è, cioè del conduttore. E quando è il proprietario a far entrare una ditta per lavori nell'immobile locato mentre l'attività è in corso, si apre l'articolo 26 del decreto legislativo 81, con la verifica dell'idoneità tecnico professionale, l'informazione reciproca sui rischi e, nei casi previsti, il documento unico di valutazione dei rischi da interferenze.

Il riassunto è breve. Verso l'autorità risponde chi esercita l'attività, quasi sempre l'inquilino. Verso il portafoglio risponde chi il contratto dice, e il codice civile copre solo le riparazioni. Le due cose non coincidono, e l'unico momento in cui costa poco farle coincidere è prima della firma.

Fonti: decreto legislativo 9 aprile 2008 n. 81, articoli 18 comma 1 lettera t), 18 comma 3, 26 e 64 comma 1 lettera e), testo vigente su normattiva.it; codice civile, regio decreto 16 marzo 1942 n. 262, articoli 1575, 1576, 1577 e 1609, testo su normattiva.it; DPR 1° agosto 2011 n. 151, articoli 4 commi 1 e 6 e 6, Gazzetta Ufficiale n. 221 del 22 settembre 2011; decreto del Ministro dell'interno 1° settembre 2021, articolo 1 lettera e) e Allegato I punti 1 e 2, Gazzetta Ufficiale n. 230 del 25 settembre 2021.